Investice do nemovitostí: 3 nejlepší nemovitostní fondy pro soukromé investory

Nízké úrokové sazby, stálé zvyšování ceny nájemného a silný příliv nového kapitálu hnaly realitní trh až do konce roku 2021. Rostoucí úrokové sazby následně způsobily ochlazení.

Dlouhodobý pokles je však nepravděpodobný, protože nemovitosti jako investice do hmotných aktiv jsou považovány za účinný prostředek zachování hodnoty peněz, zejména v době vysoké míry inflace.
Nemovitostní fondy v poslední době přesvědčily pokračujícími kladnými výnosy. V následujícím článku se podíváme, které nemovitostní fondy jsou pro investory nejatraktivnější. Pokud hledáte brokera pro obchodování s nemovitostními fondy, klikněte zde.

Zásadní propad na realitním trhu je nepravděpodobný

Je spíše nepravděpodobné, že by realitní trh zaznamenal výrazný propad. Na jedné straně jsou zátěží vyšší náklady na financování a předpisy týkající se energetické renovace. Na druhé straně existuje řada strukturálních faktorů, které mají stabilizační účinek. Kromě všeobecného znehodnocení peněz v důsledku inflace vede stále nedostatečný počet novostaveb, pokračující imigrace a rostoucí urbanizace v mnoha městech k přetrvávajícímu nedostatku cenově dostupného bydlení, růstu nájemného a nízké míře neobsazenosti.

Obrovský nárůst nákladů na výstavbu a financování také přispívá k tomu, že se staví jen velmi omezený počet nových bytů a kanceláří. Realitní skupiny, které operují s velmi vysokou mírou zadlužení a jsou silně zasaženy růstem úrokových sazeb a znehodnocením, se tak dostávají pod tlak.

Investice do nemovitostí v jakékoli výši a bez námahy: Otevřené nemovitostní fondy

Pokud však uvažujete o investici do nemovitostí a nemovitostních (někdy také ne zcela přesně nazývaných “realitních”) fondů, měli byste mít investiční horizont několik let – nejméně čtyři nebo pět let. Především otevřené nemovitostní fondy jsou považovány za první volbu pro investory, kteří sami nemohou nebo nechtějí koupit nemovitost (např. dům nebo byt).

Každý, kdo se vyhýbá nákladům a rizikům spojeným se samostatně spravovanou nemovitostí a chce využívat stabilní příjem z pronájmu a dlouhodobé zvyšování hodnoty různých nemovitostí nebo pozemků s menšími částkami, má u nemovitostních fondů diverzifikovanou konzervativní alternativu.

Historické výnosy nemovitostních fondů jsou výrazně nad mírou inflace a investiční forma je obecně považována za relativně bezpečnou a stabilní.

Nemovitostní fondy jako alternativa k nemovitostním akciím, REIT a nemovitostním ETF

Na rozdíl od uzavřených nemovitostních fondů, kde často musíte fixovat svůj kapitál na horizont několika let, otevřené nemovitostní fondy jsou mnohem flexibilnější. A také mají řadu výhod. Otevřené nemovitostní fondy nejsou volatilní a jsou relativně bezpečným útočištěm dokonce i v chaotických dobách na kapitálových trzích. Denní stanovení ceny poskytovatelem je založeno na stabilních účetních hodnotách a nepřetržitě plynoucích příjmech z pronájmu.

Naproti tomu akcie nemovitostí, ETF a REIT podléhají značně kolísajícím cenám na akciových trzích, které jsou určovány pouze nabídkou a poptávkou. Nemovitostní fondy jsou také mnohem méně citlivé na změny úrokových sazeb, než např. dluhopisy, akcie nebo REIT.

Čtěte také: Jak fungují státní dluhopisy a jak je obchodovat?

Většina nemovitostí v otevřených nemovitostních fondech má také skryté rezervy, protože postupy oceňování podléhají velmi konzervativním standardům oceňování. Z tohoto důvodu prodeje v silných fázích trhu často vedou k neplánovaným výnosům. Mezi investory do nemovitostí jsou populární zejména německé, rakouské a švýcarské realitní fondy.

Úsporné plány lze většinou použít také k účasti v profesionálně spravovaných portfoliích nemovitostí.

Nemovitostní fondy: Jaké typy existují

Většina otevřených nemovitostních fondů investuje hlavně do komerčních nemovitostí. Kupují se různé typy nemovitostí, jako jsou kancelářské budovy, hotely, zdravotní střediska nebo maloobchodní komplexy, které generují výnosy z příjmu z pronájmu a dalšího prodeje.

Například rodinné domy jsou však také součástí spektra některých nemovitostních fondů.

Defenzivní období dělá nemovitostní fondy atraktivnější pro dlouhodobé investory

Nemovitostní fondy mají v poslední době minimální dobu držení dva roky a roční výpovědní lhůtu. Do finanční krize zneužívali zejména profesionální investoři fondy jako likvidní denní měnový kurz – s vyššími výnosy a denní dostupností.

Tato „chyba designu“ vedla v následujících letech po finanční krizi k závažné průmyslové krizi, protože velcí investoři chtěli své finanční prostředky stáhnout rychleji, než byly realitní fondy schopny prodat nemovitost.

Z důvodů likvidity tedy zkrachovalo mnoho otevřených realitních fondů a velké ztráty pro soukromé investory se pohybovaly mezi -10 % až -40 %. Pro dlouhodobé investory mají nemovitostní fondy nyní rozhodující výhodu: díky novému typu období ve smyslu držení jsou tyto fondy výrazně odolnější vůči krizi a atraktivnější pro dlouhodobější investory.

Dočasně uzavřené fondy z důvodu vysoké poptávky

Hlavním problémem fondu proto dnes není nadměrné financování, ale naopak – fondy jsou doslova zaplaveny penězi. Návratnost mnoha realitních fondů je proto relativně mírná. Pro správce fondů je stále obtížnější najít smysluplné investice do nemovitostí, které nabízejí dostatečně atraktivní poměr příležitostí a rizik.

Protože mezi správci fondů existuje krize investic, většina nemovitostních fondů zvyšuje jejich neexistující nebo dokonce zápornou úrokovou hotovostní pozici a snižuje celkovou návratnost. Mnoho fondů proto přestalo vydávat nové akcie investorům, aby zastavilo zhodnocování kapitálu.

Jakmile budou nalezeny vhodné nemovitosti k nákupu, mohou investoři postupně nakupovat nové akcie. Poskytovatelé fondů používají tuto takzvanou strategii cash-stop nebo cash-call k řízení své likvidity.

Tato omezení mají účinek. Průměrný poměr likvidity klesl z 21 % na přibližně 20 % v roce 2018, což je však stále poměrně vysoká hladina. Řada bank již nepřijímá žádné prostředky pro své realitní fondy a spořitelny také omezují emise svých produktů.

Návratnost nemovitostních fondů určuje poměr nákladů a likvidity

Ti, kteří nakupují akcie v otevřených nemovitostních fondech, těží jak z příjmu z pronájmu, tak z možného zvýšení hodnoty nemovitostí. Analytická agentura Scope pravidelně zkoumá obě složky. Například u 14 otevřených nemovitostních fondů činil čistý výnos z pronájmu v roce 2017 v průměru 4,0 % a nárůst hodnoty +1,4 %, což představuje kombinovaný zisk až + 5,4 %.

Po zdanění a výpůjčních nákladech je konečný výsledek + 4,8 %. Po odečtení likvidního poměru 20 % a ročních správních nákladů je návratnost investic do nemovitostí pro investory o něco nižší. Ta naposledy činila průměrně zhruba + 2, 7 %, což zhruba odpovídá historické návratnosti nemovitostních fondů.

Rizika a nevýhody nemovitostních fondů

Ačkoli nemovitostní fondy jsou nyní legislativně regulovány přísněji a jsou považovány za velmi konzervativní, stále představují určitá rizika. Špatné investice, problémy s likviditou nebo kolísání trhu mohou v budoucnu způsobit narušení jednotlivých fondů nebo celého odvětví. Ukazatel návratnosti rizika BVI čtvrtletně vyhodnocuje, klasifikuje a zveřejňuje rizika otevřených nemovitostních fondů.

Za extrémních tržních podmínek může být fond pozastaven nebo uzavřen z důvodu nedostatku likvidity, vzhledem k tomu, že investiční společnost v některých případech již nemůže odebírat zpět podílové listy fondu, jakmile rezervy likvidity klesnou pod 5 % aktiv fondu.

Tím se zabrání tomu, aby se neodkladné prodeje v nouzi nemusely provádět za nepříznivých podmínek. Také se tím penalizují dlouhodobí investoři v případě rychlým výběrem finančních prostředků.

LYNX PODCAST: Daniel Gladiš (Vltava Fund) o blížící se recesi, shortování Tesly a populárních IPO WeWork a Uber

Přihlaste se k odběru, ať vám neunikne žádná další epizoda: Apple | Spotify | Google | RSS

Výhody investice do otevřených nemovitostních fondů na burze

Otevřené nemovitostní fondy mohou být obchodovány velmi flexibilně na různých burzách. Cena zde však není založena – jako v případě nákupu přímo od fondové společnosti – podle skutečné ekvivalentní hodnoty a čisté hodnoty aktiv, ale pouze podle nabídky a poptávky. V závislosti na situaci na trhu existují prémie nebo slevy z vnitřní hodnoty podílových listů fondu.

Zatímco v letech následujících po finanční krizi byly ceny na akciových trzích zlevněné, dnes cenám dominují prémia. Vzhledem k tomu, že obchodování na burze eliminuje počáteční vysoký poplatek 5,5 %, má smysl investovat do nemovitostních fondů prostřednictvím burzy a ne prostřednictvím investiční společnosti.

Spread na burze (rozdíl mezi bid a ask cenou) je vždy mnohem nižší než poplatek u investiční společnosti.

Významné rozdíly v nákladech 

Náklady na otevřené nemovitostní fondy se také velmi liší. Počáteční poplatek je až 5,5 % a roční poplatky za správu (neboli TER = Total Expense Ratio) jsou až 2,5 %. Měla by se brát v úvahu také obsazenost nemovitostí.

Pokud jsou budovy částečně prázdné, nevznikají žádné příjmy z pronájmu, zatímco náklady stále přetrvávají. Existují velké rozdíly u sazby pronájmu jednotlivých fondů, které se pohybují mezi přibližně 82 % a 98 %.

Chcete získat zdarma tipy na zajímavé akcie?

Odebírejte pravidelný týdenní akciový newsletter BreakoutTrader. Každý týden tip na obchodování čtyř světových akcií.

Co určuje hodnotu nemovitostních fondů?

Vysoká obsazenost nemovitostí však automaticky neznamená silný návrat. Pokud jsou nemovitosti pronajaty pod tržní cenou, může být i údajně vysoká hodnota pouhou optickou iluzí. Výše nájemného a výnosů z pronájmu jsou založeny na oficiálním ocenění nemovitosti, které je pravidelně určováno nezávislými odborníky. Z toho se vypočítá hodnota nemovitostního fondu nebo akcie – čistá hodnota aktiv.

Alternativy k nemovitostním fondům

Investice s podobným profilem rizika a návratnosti lze nalézt například v podnikových dluhopisech s velmi dobrým hodnocením (krátké splatnosti). Kdokoli, kdo chce investovat na realitním trhu jako soukromý investor, může tak učinit přímo ve formě majetkových cenných papírů nebo podílových fondů nemovitostí (Reits). Rovněž se vyplatí podívat se na nemovitostní ETF, prostřednictvím kterých můžete eventuálně investovat na realitním trhu levněji než s otevřenými nemovitostními fondy.

3 nejlepší otevřené nemovitostní fondy pro soukromé investory

Investoři, kteří chtějí profitovat ze silného trhu s nemovitostmi, mají velký výběr podílových fondů. Níže vám představíme tři vynikající otevřené nemovitostní fondy, které jsou podle našeho názoru jedny z nejlepších mezinárodně orientovaných nemovitostních fondů.

Naše hodnocení není založeno pouze na návratnosti, ale zahrnujeme také další faktory, jako je konzistence, odolnost vůči krizi hodnocení rozsahu, náklady a diverzifikace. Všechny diskutované fondy jsou částečně osvobozeny od daně z příjmů minimálně ze 60 %.

Osvobození od daně z příjmu u fondu UniImmoGlobal kvůli vysokému zahraničnímu podílu činí dokonce až 80 %. Všechny zde prezentované realitní fondy pravidelně vyplácejí příjmy investorům.

1. Deka-Immobilien Europa (D3KC): Silný výkon a dobré vyhlídky analytiků 

Společnost Deka-Immobilien Europa (Symbol: D3KC – ISIN: DE0009809566 / WKN: 980956 – měna: EUR), která byla uvedena na trh v roce 1997, se zaměřuje na evropský trh s nemovitostmi. Realitní fond je jedním z největších v oboru a investoval kapitál ve výši 18,1 miliardy EUR do 140 komerčních nemovitostí v 17 evropských zemích.

Téměř 70 % aktiv fondu jsou investovány do kancelářských nemovitostí, 11 % do maloobchodu a gastronomie a zbytek do smíšených nemovitostí, hotelů, logistiky a skladů. Míra pronájmu je 95,6 %. Fond má také prodejní poplatek ve výši 5,2 % a roční náklady jsou 0,97 %.

Jednou z výhod správcovské společnosti je skutečnost, že nemovitosti jsou široce rozloženy podle místa, typu využití a nájemců, čímž se stabilizuje jejich návratnost.

Průměrný výnos za poslední tři roky činil 8,725 %, což je nejsilnější výkonnost ze všech tří představených nemovitostních fondů. V posledním finančním roce (2022) bylo dosaženo výnosu dokonce 3,55 %. Také tento fond je k dispozici pouze omezeně.

Burzovní obchodování nabízí mírně nižší vstupní ceny než oficiální emisní cena s počátečním poplatkem. Obávané dopady brexitu se rovněž nepotvrdily a cena podílových listů fondu vykazuje působivý stabilní růstový trend.

2. HausInvest (H5AB): Nepřetržitý vzestupný trend po dobu 51 let

Obrovský realitní fond HausInvest Europa (Symbol: H5AB – ISIN: DE0009807016 / WKN: 980701  – měna: EUR) s objemem 17,5 miliard EUR a s více než 1 milionem investory se zaměřuje primárně na evropský realitní trh, kde má 85% podíl. Dále investuje do nemovitostí v Americe, Asii a v tichomořském regionu. Fond, který je mezi investory velmi populární, funguje na trhu již 51 let a je řízen společností Commerz Real., která je dceřinou společností Commerzbank.

Kromě kancelářských a maloobchodních nemovitostí (například nákupních center) investuje také do stravovacích a hotelových nemovitostí a parkovacích míst v ekonomicky silných lokalitách. Celkem má fond v současné době 156 nemovitostí s přibližně 3 800 nájemníky a vysokou mírou obsazenosti 94,8 %.

V posledním fiskálním roce podílového fondu (do 18. 4. 2023) bylo dosaženo výkonu 1,2 %. Průměrný výkon za tři roky je + 6,86 %. Správa fondu doporučuje pro tento fond investiční horizont nejméně 3 roky. Vývoj fondu je stabilní a efektivní a podle vlastních údajů od založení v roce 1972 bylo dosaženo kumulativního zvýšení hodnoty o + 1 260 %.

Fond lze obchodovat na burze, kde je cena s ohledem na prodejní poplatek výrazně nižší než nabídková cena fondu. Investoři musí na tento fond vyčlenit roční výdaje 0,84 %.

3. UniImmo Global (FJJ1): Mezinárodní nemovitostní fond s 80% osvobozením od daně

Euro UniImmo Global (Symbol: FJJ1 – ISIN: DE0009805556 / WKN: 980555 – měna: EUR) s objemem 3,7 miliardy EUR od společnosti Union Investment je vhodný pouze pro investory, kteří chtějí své peníze investovat do mezinárodních nemovitostí na dobu delší než pět let. Provozní náklady jsou 1,05 %, počáteční poplatek je 5,00 %. Investiční fond se zaměřením primárně na komerční nemovitosti založený v roce 2004 je ze 41,5 % aktivní v Americe.

Přibližně dvě pětiny fixních aktiv se nacházejí v EU nebo v evropském měnovém prostoru. Přibližně 11 % investic do nemovitostí je realizováno v asijsko-tichomořském regionu. Tento fond byl hodně zasažen koronavirovou pandemií, kdy míra obsazenosti klesla z 96,3 % na současných 92,4 %.

Fond vykazuje +1,6 % výkonnost za minulý rok a za poslední tři roky dosáhl celkového výnosu pouze +0,9 %. Výhodou je vyšší osvobození od daně z příjmu ve srovnání s ostatními dvěma realitními fondy ve výši 80 %. Vzhledem k tomu, že emise je podmíněná a současná tržní cena na burze jeo 14 % až 15 % nižší než aritmetická emise včetně emisního poplatku, nejlepší formou investice do tohoto fondu je také skrze burzu.

Závěr: Nemovitostní fondy s působivými výnosy, ale ne bez rizik

Ve srovnání s ostatními investicemi do nemovitostí si většina otevřených nemovitostních fondů v poslední době vedla působivě dobře a nadále dosahovala kladných výnosů. Investoři by však měli mít na paměti, že v případě výraznějšího poklesu cen nemovitostí nelze vyloučit výrazné úpravy hodnoty. V současné době však neočekáváme, že by k tomu došlo. Ti, kteří chtějí vstoupit s dlouhodobějším investičním horizontem, by se měli, pokud možno vyhnout fondové společnosti a pořídit si podílové listy – se slevou – přímo na burze.

Přečtěte si také:

Long signál €160 na akcie Airbus (AIR)

Fed snížil sazbu o čtvrt bodu. Čína pokračuje v boji s dluhovými problémy

Donald Trump prezidentem: Jak to ovlivní akciové trhy?

Jak si vedou akcie Google (Alphabet) v roce 2024?

LYNX: Die besten offenen Immobilien-Fonds für Privatanleger 2023 (15. 9. 2022); lynxbroker.de/boerse/boerse-kurse/etf/die-besten-etfs/die-besten-immobilienfonds/